Выплата неустойки за просрочку сдачи дома

+7 (499) 322-28-05

Время работы горячей линии ежедневно с 9:00 до 22:00

Жалобы с сайта принимаются круглосуточно

    Как вернуть деньги без обращения в суд Как получить компенсацию морального вреда Как вернуть вынужденные расходы Как наказать недобросовестного продавца

* Проект реализован в рамках ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА № 324-ФЗ «О бесплатной юридической помощи в Российской Федерации» от 21 ноября 2011 г.

Просрочка сдачи дома по договору долевого участия

Подписан договор долевого участия, выплачены деньги, определенны сроки сдача квартиры, всё ближе ожидаемая дата новоселья, а конца и края строительству нет — надежды на своевременное вселение в долгожданную квартиру рухнули. Знакомая ситуация?

Описание подобных случаев сплошь и рядом встречается на просторах интернета и других информационных площадках. Дольщикам, ставшим заложниками неприятной ситуации — просрочки сдачи дома по договору долевого участия, приходиться обращаться к букве закона, а если конкретнее — Закону № 214 ФЗ, который регламентирует правоотношения в рамках долевого строительства.

Что делать, если сдача дома откладывается

Согласно требованиям правовых актов РФ, за ненадлежащее исполнение сроков, установленных договором, дольщик имеет право на получение выплат, предусмотренных ст.ст. 6, 10 Закона № 214, а именно: неустойки, а также возмещения полного объёма причиненных убытков сверх неустойки.

Важно! Требования ч. 3 ст. 6 Закона № 214 обязывают застройщика, в случае предполагаемой задержки сроков сдачи жилья установленных договором, уведомить об этом дольщика за 2 месяца до наступления конечной даты и предложить ему подписать обоюдное соглашение о переносе сроков сдачи дома при долевом строительстве.

Соглашение, согласно ст. 452 ГК России, оформляется в той же форме, что и основной договор, причем обязательной является его гос. регистрация.

Участник долевого строительства должен понимать, что соглашаюсь на условия застройщика о продлении срока он лишает себя права получить установленную законом компенсацию за просрочку сдачи дома по ДДУ.

Если же дольщик не соглашается с предложением перенести срок сдачи жилья, то он вправе инициировать процедуру взыскания неустойки с застройщика. В этом случае в адрес нарушителя может быть направлена претензия. Этот шаг, можно считать попыткой дольщика избежать судебного разбирательства дела.

Однако, как правило, застройщики не реагируют на претензии и отказываются добровольно выплачивать неустойку. И процедура взыскания будет осуществляться дольщиком в порядке судебного производства.

Как определить срок просрочки передачи жилья

Срок сдачи готового для проживания в нём жилья, является одним из основных (существенных) условий, которые должен содержать ДДУ. Отсутствие такого пункта в договоре дает право дольщику, признать его недействительным.

Договор не может содержать расплывчатых сроков сдачи объекта, они также не должны быть привязаны к наступлению какого-либо события, которое не содержит конкретной даты или имеет какие-либо оговорки.

Необходимо помнить, что приемка жилья дольщикам — не быстрая процедура, поскольку правообладателю квартиры необходимо проверить:

  • основные характеристики жилых и нежилых помещений;
  • их соответствие качеству, которое предъявляет законодательство и предполагает договор;
  • наличие и рабочее состояние, а также соответствие качеству и требованиям законодательства эксплуатационных характеристик инженерных систем, лифтов и т.д.
  • соблюдение застройщиком всех условий договоренности, которые касаются качественных и количественных характеристик дома в целом.

Поэтому, даже при наличии в договоре конкретной даты сдачи дольщику жилья, потребуется время для проведения всех вышеуказанных мероприятий.

Положения статьи 8 Закона № 214-ФЗ устанавливают правила, согласно которым производится передача построенной многоэтажки участнику долевого строительства.

Готовый объект передается дольщику по передаточному акту, либо другому документу о передаче построенного объекта. Предшествует подписанию акта обязательное получение застройщиком разрешения на введение многоэтажки в эксплуатацию.

Участник долевого строительства может предвидеть грядущее нарушение срока сдачи жилья и спрогнозировать все необходимые мероприятия по взысканию неустойки, если застройщиком в адрес дольщика за месяц до указанного в договоре срока сдачи жилья не направлено уведомление о том, что строительство объекта недвижимости завершено и он готов к передаче.

Это важно знать:  Почетный металлург России: льготы и выплаты

В таком сообщении участник долевого строительства предупреждается о необходимости и возможности начать принятие многоэтажки (его квартиры). Обязанностью дольщика является не позднее семидневного срока с момента получения уведомления (вручается дольщику под расписку) о завершении строительства и готовности дома к передаче приступить к принятию причитающегося ему жилья.

Если дольщиком не будет получено вышеуказанное сообщение (уведомление), при этом срок передачи жилья, установленный договором будет пропущен, можно считать, что застройщик нарушил свои обязательства, касаемо передачи объекта долевого строительства, и в действие вступают правовые нормы, определяющиепорядок действий при просрочке по ДДУ и предоставляющие возможность истребовать пеню (неустойку).

Составление претензии к застройщику

Если дольщик все же решился попытать счастья и составить претензию, то необходимо понимать, что, в первую очередь, это юридический документ, содержащий информацию о том:

  • какое право было нарушено застройщиком;
  • ссылки на условия договора и нормы законодательства;
  • описание расчета пени, неустойки, который произведен в соответствии с правилами, установленными Законом № 214-ФЗ;
  • размер финансового требования, который определён на конкретную дату и т.д.

Важно! Требования о взыскании неустойки, предъявляемое застройщику, рассчитывается исходя той суммы, которая выплачена по ДДУ.

Претензия должна быть направлена на юридический адрес компании–застройщика, которая является контрагентом по договору.

Взыскание неустойки в суде

Скорее всего застройщик не согласиться в добровольном порядке на выплату неустойки и на возмещение убытков, которые по мнению дольщика причинены неисполнением обязательств. Это означает, что пришло время судебного разбирательства. Производство по делу, начинается с подачи в суд искового заявления. Правила оформления иска устанавливает ГПК России.

Необходимо понимать! Соблюдение требований и правил оформления иска предполагает знание не только гражданско-процессуального законодательства РФ, но и норм материального права, которые установлены, Гражданским кодексом, специальными законами (закона № 214 ФЗ и Закона о защите прав потребителей) другими нормативно-правовыми и нормативными актами.

Неверно составленный иск, несоблюдение требования к сбору и предъявлению доказательств, неправильно сформулированное основание иска, неверно выбранный способ защиты нарушенного права, несоблюдение процессуальных сроков при подаче заявлений, ходатайств, уточнений, неисполнение определений, издаваемых судом в период судебного производства по делу и т.д. может стать причиной вынесения решения судом не в пользу дольщика, что сделает невозможным восстановление нарушенного права в последствии.

Для подачи заявления необходимо определить подсудность и подведомственность суда. Если дольщик гражданин (физ. лицо), то иск о взыскании неустойки будет рассматриваться судом общей юрисдикции. В таком случае заявление в суд можно подавать по выбору участника долевого строительства. Это может суд, территориально расположенный по адресу того района, где находится стройплощадка, либо по месту проживания (регистрации) дольщика, либо юридическому адресу компании-застройщика.

Каждое дело, связанное с предъявлением требования застройщику о взыскании неустойки, имеет свою специфику и является индивидуальным. Именно нюансы конкретного случая будут непосредственно влиять на сумму требования и целесообразность его предъявления, а также на доказательственную базу, которая будет служить обоснованием правовой позиции истца.

Совет! Важно не только правильно рассчитать неустойку, грамотно изложить требования, оформить иск, но и изучить правоприменительную практику конкретного суда, где будет рассматриваться заявление.

Зачастую суды самостоятельно принимают решения о соразмерности заявленного размера неустойки фактически причиненному вреду дольщику действиями или бездействием застройщика. Учитывая, что закон наделяет суды правом в порядке ст. 333 значительно снизить размер финансового требования, дольщик может остаться у разбитого корыта.

Принимая решение о восстановлении нарушенных прав и получении компенсации с застройщика, следует помнить, что стопроцентную гарантию соблюдения требований законодательства, а также правильности оформления документов, соблюдения порядка ведение судебного производства и грамотное ведение досудебной претензионной работы, может предоставить только специалист в области права, обладающий многолетним опытом судебной и правоприменительной практики.

Застройщик за просрочку наказывается рублем

Долевое строительство — это популярный и сравнительно дешевый способ решить вопрос с приобретением квартиры на первичном жилищном рынке, при котором распределение жилья происходит на начальном этапе, практически сразу же, на стадии разработки строительного проекта, как только вырыт котлован и вбиты первые сваи. Между застройщиком (компанией, ведущей строительство) и участниками проекта (дольщиками) заключается договор ДДУ (договор долевого участия). Застройщик принимает обязательство перед дольщиками о своевременной сдаче в срок дома и его соответствии требуемым техническим нормам и нормативам качества. Дольщики в свою очередь обязуются внести на счёт застройщика деньги, на которые будет осуществляться строительство. Очень часто дома по ДДУ сдаются с большим опозданием, сроки, указанные в договоре, не соблюдаются. И это не самое страшное — порой стройка на долгие годы замораживается фактически в самом начале. Что делать? Как бороться с недобросовестными застройщиками и возможно ли взыскание неустойки по ДДУ? И как рассчитать неустойку по договору долевого строительства?

Это важно знать:  Что за развод с выплатами от государства

Как взыскать неустойку с застройщика по дду?

Мы уже писали о всевозможных уловках, используемых застройщиками при составлении договора о долевом участии в статье Как не дать себя обмануть в долевом строительстве.

Ужесточение требований к застройщикам в 2018 г.

В последнее время требования к застройщику ужесточены и сформировалась тенденция вытеснения с рынка частных девелоперов государственными.

  • Фирма-застройщик должна иметь разрешение на строительство и обладать необходимым уставным фондом, не менее 10% от стоимости проекта.
  • У нее не должно быть никаких невыполненных обязательств перед третьими лицами, задолженностей, процедур банкротства или ликвидации.
  • Застройщики должны начать переходить к новой системе целевого финансирования, с использованием банковских кредитов, специальных счетов и счетов эскроу, исключающих нецелевое использование денежных средств дольщиков. Вклады участников долевого строительства будут защищены при помощи страхования. (См. «Дорожную карту» по переходу застройщиков к новой финансовой модели, утвержденную правительством РФ в конце минувшего года).

С 1.07.2019 г. долевое строительство с применением средств граждан будет прекращено.

Правовой аспект невыполнения договора ДДУ

Взыскание неустойки с застройщика производится в соответствии со ст. 6 договора 214-ФЗ «О долевом строительстве».

  • Ч.1 статьи гласит: Застройщик обязуется сдать многоквартирный дом или другой жилищный объект не позже указанного в договоре срока, за исключением ситуации, указанной в ч.3. данной статьи.
  • Ч.2: За каждый день просрочки застройщик должен выплатить неустойку юридическому лицу, с которым подписан ДДУ в размере 1/300 от базисной ставки рефинансирования* ЦБ (последнее действительное значение СР — 7,25%). Если дольщиком является физическое лицо, сумма штрафа удваивается. Если сдача объекта в эксплуатацию затягивается не по вине компании по долевому строительству, а по вине дольщика, уклоняющегося от подписания акта о передаче жилищного объекта, то застройщик освобождается от выплаты неустойки, если все основные условия договора им соблюдены.
  • Ч.3 Застройщик обязан при возникших у него затруднениях и невозможности сдать объект вовремя, не позднее, чем за два месяца до указанного в договоре срока, информировать об этом всех участников ДС и предложить им изменить условия договора.
  • *Ставка рефинансирования — это процент кредитования внутри банковской системы, по которой ЦБ выдаёт кредиты подотчётным ему банкам.
  • Ключевая ставка — минимальный процент ЦБ по краткосрочным, выдаваемым максимум на одну неделю кредитам, и одновременно наивысший %, по которому он сам одалживает деньги у нижестоящих кредитных организаций.

Ключевая ставка уже два года ( г) равна ставке рефинансирования, то есть и КС и СР в настоящее время составляют 7,25%.

Формула расчета неустойки по ДДУ

Расчет неустойки по ДДУ легко произвести самостоятельно, используя формулу:
N = S * n * КС/300 * k, где

  • N — размер неустойки;
  • S — cумма договора;
  • n — кол-во дней просрочки;
  • КС — ключевая ставка (так как указана в %, надо разделить её на 100);
  • k — штрафной коэффициент. Для дольщика юридического лица равен 1, для физического лица — 2.

Отсчёт периода просрочки начинается со второго дня, следующего за датой сдачи объекта по договору и заканчивается в день сдачи дома: так, если дом сдан , , то просрочка составит один день.

Пример расчёта неустойки

Период просрочки — 11.06 — 24.06, то есть 14 дней.

Ключевая ставка — 7.25/100 = 0,0725.

Штрафной коэффициент — 2

Также есть специальные расчётные калькуляторы неустойки.

Другие виды штрафных выплат застройщика

Кроме неустойки за просрочку участник долевого строительства может потребовать:

  • штраф в размере половины неустойки (при этом составляется претензия непосредственно к застройщику);
  • смещение окончания периода просрочки на дату судебного заседания;
  • при задержке выплаты неустойки после решения суда — пеня в размере 1% за каждый прошедший после назначенной судом крайней даты погашения неустойки;
  • возмещение застройщиком дольщику стоимости арендной платы за период просрочки.

Помимо этого, при положительном судебном решении в пользу истца застройщик будет вынужден возместить тому размер пошлины с цены иска и прочие судебные издержки.

Взыскание неустойки с застройщика при расторжении договора ДДУ

  • При преждевременном расторжении ДДУ застройщик обязан возвратить дольщику внесенную им договорную сумму вместе с неустойкой за время её использования, то есть фактически оплатить проценты как при пользовании кредитом по базисной ставке рефинансирования. Это условие закрывает для нечестных застройщиков возможность бесплатно использовать деньги дольщиков по схеме «одолжи у очередного кредитора, чтобы рассчитаться с предыдущим».
  • Если договор расторгнут после завершения срока действия, неустойка дольщику выплачивается:
    • при сдаче объекта с опозданием больше, чем два месяца;
    • в том случае, если объект не сдан спустя два м-ца по окончанию срока действия договора.
Это важно знать:  Компенсация убытков ГК РФ

Как написать претензию на застройщика

Прежде, чем подать на застройщика в суд, можно послать ему претензию. В претензии обязательно должны быть:

  • наименование и адрес застройщика*;
  • сумма неустойки, подтвержденная расчетом (можно сделать скриншот калькулятора неустойки);
  • подписи и печати.

*Адрес застройщика обязательно нужно указать правильный, проверив его в ЕГРЮЛ. Неверно указанный в договоре адрес, отсутствие подписей, печатей станет досадной помехой для вынесения справедливого приговора при судебном разбирательстве.

  • Если в итоге сумма претензии превысит 1 млн руб., необходимо будет оплатить госпошлину. Чтобы избежать этой затраты, можно сознательно уменьшить неустойку или послать несколько претензий на меньшие суммы.
  • Документы можно послать по почте, не забыв сделать опись вложения, и отследить их на сайте Почты России (https://www.pochta.ru/tracking).
  • Почтовую квитанцию и опись важно сохранить для суда.

Исковое заявление в суд на уплату неустойки по долевому строительству

Обращаться нужно в районный или городской суд по адресу истца (обычно в его роли выступает дольщик, покупатель по ДДУ или переуступке прав по договору цессии).

Какие документы нужны для подачи в суд на застройщика:

  • исковое заявление в суд;
  • копия договора о долевом участии;
  • копия документов, с подтверждением оплаты по ДДУ;
  • копия договора цессии (при переуступке прав);
  • копия претензии к застройщику;
  • переписка с ним, если есть;
  • документы, подтверждающие отправку претензии (почтовая квитанция);
  • договор аренды, если есть, для подтверждения дополнительных расходов.

Копии должны быть заверены с простановкой подписи и даты.

К подписанному истцом иску нужно приложить квитанцию об уплате госпошлины
Скачать образец иска в суд на взыскание неустойки с застройщика по ДДУ.

Как взыскать выплату неустойки за просрочку сдачи дома в эксплуатацию?

Вы — инвестор, вложивший деньги в новостройку? Началась просрочка? Тогда вам положена неустойка.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214 гласит, что у покупателя есть пять лет, чтобы потребовать с подрядчика выплату неустойки за просрочку сдачи дома. При этом нет разницы, жилое это помещение или нет, главное чтобы у вас был договор о вашем долевом участии. Обязательно прочтите этот закон, если еще не прочитали.

Более того, если вы – физическое лицо, то вы вправе требовать у недобросовестного застройщика около 1150 части от общей суммы, которую вы заплатили ему, за каждый день просрочки. В случае невыполнения каких-либо условий или при несоответствии конечного результата параметрам, заявленным в договоре с застройщиком, (к примеру, маленькая площадь или низкое качество помещения) вы также можете потребовать с него неустойку.

Порядок требования выплаты неустойки за просрочку сдачи дома подробно описан в том же ФЗ-214, в статье шестой, во втором подпункте. Конкретные цифры — расчитаны ниже.

Если стоимость помещения по договору с застройщиком составляет, к примеру, 2,3 миллиона рублей, то сумма неустойки будет составлять порядка сорока тысяч рублей в месяц (если точно, то 39 тысяч 215 рублей в месяц).

Давайте более подробно разберем формулу расчета выплаты неустойки за просрочку сдачи дома

В вышеуказанном примере сумма по договору – 2,3 миллиона. Один процент от этой суммы равен 23 тысячам рублей. Если умножить эту цифру на ставку рефинансирования, которая равняется 8,25, то получаем 189,75 тысяч рублей.

Если сумма вашей покупки составила 4 миллиона, то с застройщика ежемесячно можно требовать более, чем 68 тысяч рублей.

    Для того, чтобы взыскать неустойку, подготовьте минимальный пакет документов:

  • Лист осмотра (смотровой лист) квартиры или офиса — составляется во время приема квартиры в новостройке;
  • Письмо от застройщика с датой на прием помещения;
  • Акт с датой о передаче имуществе.
  • После сбора всех документов, обратитесь к юристу, чтобы тот подготовил дело для передачи в суд. Не переживайте об оплате юридических услуг, стоимость их, как правило, юрист включает в иск.

    Имейте ввиду, что застройщик в некоторых случаях может сам расторгнуть с Вами ДДУ и вы не получите неустойку. Подробнее об этом читайте в полезной статье про расторжение ДДУ застройщиком.

    »

    Следующая
    КомпенсацииВам поступила выплата от ПФР

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock detector